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BGH: Fristlose Kündigung: Persönliche Härte für Mieter muss berücksichtigt werden

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Entscheidung vom 9. November 2016 unterstrichen, dass zu den bei der Gesamtabwägung einer nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB erklärten fristlosen Kündigung zu berücksichtigenden Umständen des Einzelfalls ohne weiteres auch schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters gehören. Denn § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB schreibt ausdrücklich eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles vor.

 BGH: Eigenbedarf auch für private Wohnungsinvestoren

Auch Personengesellschaften von Investoren dürfen wegen Eigenbedarfs kündigen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entgegen seiner bisherigen Rechtsprechung mit seinem Urteil vom 14. Dezember 2016 entschieden. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs, welche dem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnitten ist, ist demnach auch in den Fällen anzuwenden, in denen als Vermieterin eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auftritt. Damit kann sich eine GbR auch auf einen Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehöriger wirksam berufen.

Entschieden wurde außerdem, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht dadurch unwirksam

wird, dass der Vermieter es unterlässt, dem Mieter eine im selben Anwesen/Wohnanlage gelegene Zweizimmerwohnung anzubieten. Dies betrifft nur die vertraglichen Rücksichtnahmepflichten des Vermieters, die allenfalls Schadensersatzansprüche auslösen können. Die Rücksichtnahme gebietet es, die Folgen einer Eigenbedarfskündigung so gering wie möglich zu halten und eine geeignete und verfügbare Wohnung anzubieten.

Mietrecht: Vermieter dürfen Verjährungsfrist nicht nach Belieben verlängern

Ersatzansprüche gegen einen Mieter verjähren nach Rückgabe der Wohnung nach sechs Monaten. Vermieter bauen Klauseln in die Mietverträge ein, mit denen diese Verjährungsfristen verlängert werden (sollen). Der Bundesgerichtshof hat dieser Praxis einen Riegel vorgeschoben und entschieden, dass die Verlängerung der Verjährung von Vermieteransprüchen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam ist. In dem Fall ging  es um eine Vermieterin, die elf Monate nach Rückgabe einer Wohnung Schadensersatz in Höhe von rund 16.000 Euro vom ehe-maligen Mieter verlangte. Der wehrte sich mit dem Argument gegen die Zahlung, die Forderung sei verjährt – trotz der Verlängerung im Mietvertrag auf ein Jahr. Zu recht. Diese Verlängerung ist wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Eine einjährige Verjährungsfrist sei mit den wesentlichen Grundgedanken des Gesetzes nicht zu vereinbaren und führe zur Unwirksamkeit der Klausel. Der Gesetzgeber habe mit der kurzen Verjährungsregelung zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine „möglichst schnelle“ Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreichen wollen. (BGH, VIII ZR 13/17)

Hauskauf: Silberfischchen sind kein „Sachmangel“

Allein die Tatsache, dass sich Insekten in einem Haus befinden, ist kein „Sachmangel“ im Sinne des Zivilrechts. Somit kann ein Käufer einer gebrauchten Immobilie nicht vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn er nach dem Einzug bemerkt, dass das Haus von Silberfischchen befallen ist. Nur, wenn die Insekten derart stark auftreten, dass die Räume unbewohnbar werden, könne von einem Mangel gesprochen werden. Auch ein hartnäckiger Befall, der trotz intensiver Bekämpfung nicht ausgerottet werden konnte, sei kein Grund, den Kaufvertrag zu annullieren. Es lag zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe kein Mangel vor. Von den Tieren geht grundsätzlich auch keine Gesundheitsgefahr aus. (OLG Hamm, 22 U 64/16)